“বাড়ি ভাড়া আইনের প্রয়োগ নেই, ভাড়াটিয়াদের দুর্ভোগ চরমে”
অ্যাডভোকেট পলাশ কুমার রায়
(বিঃ দ্রঃ- এটি একটি দৈনিক পত্রিকা থেকে নেওয়া কপি পেস্ট পোস্ট। শুধুমাত্র মানুষের উপকারের জন্য এটি ব্লগে উপস্থাপন করলাম। লেখকের অনুমতি নিতে পারলাম না বলে আন্তরিকভাবে ক্ষমাপ্রার্থী)

মোহাম্মদপুরের তাজমহল রোডে ঢাকা কলেজের সাতজন শিক্ষার্থী একটি ফ্ল্যাটে ভাড়া থাকে ২০০৭ সালের ফেব্র“য়ারী মাস থেকে। ভাড়া নেয়ার সময় সর্বসাকুল্যে ১০ হাজার টাকা ভাড়া নির্ধারিত হলেও আড়াই বছরে দু’দফা ভাড়া বাড়ানোয় বর্তমানে ১৩ হাজার টাকা বাড়ি ভাড়া দিতে হচ্ছে ওই শিক্ষার্থীদের। একই অভিযোগ পাওয়া যায় গেন্ডারিয়ার সতিশ সরকার রোডের ভাড়াটিয়া রাজিব সরকার, নবকুমার শর্মা ও প্রশান্ত রায়ের কাছে। তারা জানায়, তিন বছর আগে নেয়া ভাড়া বাড়ির বর্তমান বাড়ি ভাড়া প্রায় দ্বিগুণ বেড়েছে। জগন্নাথ বিশ্ববিদ্যালয় পড়–য়া ওই শিক্ষার্থীরা জানায়, বাড়ি ভাড়ার টাকা পরিশোধ করতে তারা রীতিমতো হিমশিম খাচ্ছে। ধানমন্ডির ঝিগাতলার তিন রুমের ফ্ল্যাট বাড়িতে ভাড়া থাকেন একটি বেসরকারী উন্নয়ন সংস্থার শাখা ব্যবস্থাপক। তিনি অভিযোগের সুরে বলেন, চার বছরে বাড়ি ভাড়াসহ আনুষাঙ্গিক ভাড়া (বিদ্যুৎ বিল, গ্যাস বিল, পানির বিল) বৃদ্ধির কারনে বেতনের সিংহভাগ টাকা ভাড়া গুণতেই শেষ হয়ে যায়। তিনি আরও বলেন, ভাড়া বৃদ্ধির এ অযৌক্তিক পদ্ধতি শুধু এ বাড়ির চিত্র তা নয়, বরং রাজধানীর অধিকাংশ বাড়িওয়ালা নানা অযুহাতে নতুন বছরে পা রাখতেই বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধি করেন।

বাড়ি ভাড়া বৃদ্ধি
বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের সাত ধারায় বলা হয়েছে, কোনও বাড়ির ভাড়া মানসম্মত ভাড়ার অধিক বৃদ্ধি করা হলে ওই অধিক ভাড়া, কোনও চুক্তিতে ভিন্নরূপ কিছু থাকা সত্ত্বেও আদায়যোগ্য হবে না। মানসম্মত ভাড়ার অধিক ভাড়া বৃদ্ধি করা যাবে না। এমনকি এমর্মে কোনও চুক্তি থাকলেও তা কার্যকর হবে না। মানসম্মত ভাড়া হলো ওই এলাকার উপযুক্ত ভাড়া। বাড়িভাড়া বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়ার মধ্যে আপসে নির্ধারিত হতে পারে আবার ঘরভাড়া নিয়ন্ত্রকও ভাড়া নির্ধারণ করে দিতে পারেন। যেক্ষেত্রে নিয়ন্ত্রক বাড়িভাড়া নির্ধারণ করবেন তা যেন তার বার্ষিক পরিমান বিধি দ্বারা নির্ধারিত পদ্ধতিতে স্থিরকৃত ওই বাড়ির বাজার মূল্যের ১৫ শতাংশের সমান হয়।

অ্যাডভান্স বা সালামি
বাড়ি নির্মাণ, পুনঃনির্মাণ বা উন্নয়নের উদ্দেশ্যে ভাড়াটিয়া থেকে সালামি, প্রিমিয়াম, জামানত বা অ্যাডভান্সের নামে কোনও টাকা গ্রহন নিষিদ্ধ করা হয়েছে [31 DLR 13 (AD)
Shamsuddin versus Hossain]। রাজধানীসহ সারাদেশের শহরাঞ্চলগুলোর বাস্তব দৃশ্যপট এমন যে, বাড়ি বা দোকান ভাড়া দেয়ার ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালারা অ্যাডভান্স হিসাবে মোটা অংকের টাকা আদায় করে থাকে এবং চুক্তিপত্রে তা লিখাও থাকে। এরূপ চুক্তিপত্র আইন বিরুদ্ধ হওয়ায় অবৈধ বলে গণ্য হবে এবং আদালতে ওই বাড়ি ভাড়া চুক্তিপত্র সাক্ষ্য হিসেবে গৃহীত হবে না।

ভাড়াটিয়াকে যেসব যৌক্তিক কারনে উচ্ছেদ করা যায়
নিম্ন লিখিত কারনে আদালত ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদের আদেশ দিতে পারেন।
১। ভাড়াটিয়া-বাড়িওয়ালার লিখিত সম্মতি ব্যতিরেকে, বাড়ি বা বাড়ির কোনও অংশ উপভাড়া দিলে।
২। ভাড়াটিয়া যদি এমন আচরনের জন্য দোষী হয়, যা সংলগ্ন বা পার্শ্ববর্তী বাড়ির দখলকারীদের কাছে উৎপাত বা বিরক্তিস্বরূপ।
৩। ভাড়াটিয়া যদি বাড়ির কোনও অংশ অর্থনৈতিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করেন।
৪। বাড়ি নির্মাণ, পূনঃনির্মাণ, নিজ দখলের জন্য অথবা যার উপকারার্থে বাড়িটি রাখা হয়েছে, তার দখলের জন্য বাড়িটি বাড়িওয়ালার প্রকৃতই প্রয়োজন হলে (বাড়িওয়ালার ভাড়াটিয়া বাড়ি যে প্রয়োজন তা অকাট্যভাবে প্রমাণিত হবে 37 DLR 2661 ।
তবে ভাড়াটিয়া যদি বাড়িওয়ালাকে চুক্তি অনুযায়ী ভাড়া পরিশোধ করেন, তাহলে চুক্তি বলবৎকালীণ ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যায়না। চুক্তিপত্র না থাকলে প্রতি মাসের ভাড়া পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে পরিশোধ করলে অথবা ঘরভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা করলে, ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবেনা।

বাড়িওয়ালা বাড়ি ভাড়া গ্রহনে অস্বীকৃতি জানালে ভাড়াটিয়ার করণীয়
চতুর বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে অবৈধভাবে উচ্ছেদ করতে ভাড়া গ্রহনে অস্বীকৃতি জানালে ভাড়াটিয়া ওই
মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে মানিঅর্ডারযোগে বাড়িওয়ালার কাছে বাড়িভাড়া প্রেরণ করবেন। কৌশলগত কারনে ওই টাকা গ্রহন না করলে মানিঅর্ডারের টাকা ফেরত আসার দিন থেকে ১৫ দিনের মধ্যে বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রকের জমা দিতে হবে। 33 DLR Gi Prafulla Kumar Chakrabarti versus Anil Prasad Chowdhury মামলায় আদালত বলেছে, বাড়িওয়ালা-ভাড়াটিয়ার চুক্তিপত্র থাকলে তদনুযায়ী ভাড়া পরিশোধ করতে হবে। চুক্তি না থাকলে পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে ভাড়াটিয়াকে ভাড়া পরিশোধ করতে হবে। ঘরভাড়া নিয়ন্ত্রকের বরাবর বাড়ি ভাড়ার টাকা জমা দেয়ার ক্ষেত্রে ভাড়াটিয়া একজন দেওয়ানী মামলা মোকদ্দমায় অভিজ্ঞ আইনজীবীর দ্বারস্থ হতে পারেন।

বাড়িওয়ালা ভাড়ার রসিদ না দিলে ভাড়াটিয়া যা করবেন
বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৩ ধারায় বলা হয়েছে, ভাড়াটিয়া কর্তৃক ভাড়া পরিশোধ করা হলে বাড়িওয়ালা তৎক্ষণাত ভাড়া প্রাপ্তির একটি রসিদ নির্ধারিত ফরমে স্বাক্ষর করে ভাড়াটিয়াকে প্রদান করবেন এবং বাড়ির মালিক ভাড়ার রশিদের চেকমুড়ি সংরক্ষণ করবেন। কোনও বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়াকে ভাড়া গ্রহনের রসিদ প্রদানে অস্বীকৃতি জানালে বা ব্যর্থ হলে, ওই বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়ার অভিযোগের ভিত্তিতে আদায়কৃত টাকার দ্বিগুণ অর্থদন্ডে দন্ডিত হবেন। ভাড়া পরিশোধের পর বাড়িওয়ালা রসিদ না দিলে ভাড়াটিয়া কালবিলম্ব না করে বাড়িওয়ালার বিরুদ্ধে ঘর ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে অভিযোগ দায়ের করতে পারেন। অপরদিকে কোনও কোনও বাড়িওয়ালা লোভেরবশবর্তী হয়ে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করে সেখানে বেশী ভাড়ায় ভাড়াটিয়া বসানোর চেষ্টা চালায়। সেক্ষেত্রেও বাড়িওয়ালা ভাড়ার রসিদ দিতে বা ভাড়া গ্রহন করতে অস্বীকৃতি জানায়। অর্থাৎ ভাড়াটিয়াকে খেলাপি প্রমানের চেষ্টা চালান। এ ক্ষেত্রে বাড়িওয়ালার বিরুদ্ধে নিষেধাজ্ঞার মামলা এমনকি ফৌজদারি কার্যবিধির ১৪৫ ধারায় শান্তি শৃঙ্খলা রক্ষার নিমিত্তে আদালতে দরখাস্ত দেয়া যায়।

ভাড়াটিয়া উচ্ছেদ করতে হলে
বাড়িভাড়া, দোকান, গুদাম, অফিস ইত্যাদি যদি মাসিক ভিত্তিতে হয়, তাহলে ১৫ দিনের নোটিশে তাদের উচ্ছেদ করা যায়। আর যদি তা বার্ষিক ইজারা হয়, শিল্প কারখানা হয়, তাহলে ৬ মাসের নোটিশে উচ্ছেদ করা যায়। কোনও ভাড়া মাসিক নাকি বার্ষিক তা নির্ভর করে চুক্তিপত্রের ওপর। চুক্তিপত্র না থাকলে ভাড়ার কাজ বা উদ্দেশ্যের ওপর নির্ভর করে এটা মাসিক নাকি বার্ষিক ভাড়া। বার্ষিক ভাড়াটিয়া উচ্ছেদের জন্য ৬ মাসের নোটিশ দিতে হবে। ৬ মাসের কম সময় দিয়ে নোটিশ দিলে তা বৈধ হবেনা। মাসিক ভাড়াটিয়ার ক্ষেত্রে ১৫ দিনের নোটিশ দিলেই চলবে। এরূপ নোটিশ ১৮৮২ সালের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারা মোতাবেক প্রদান করতে হবে।

আমাদের দেশে বাস্তবে ভাড়াটিয়া উচ্ছেদের এ নিয়মনীতি মানা হয় না। বাড়িওয়ালার একক সিদ্ধান্তে ভাড়াটিয়াকে বাড়ি ফেলে চলে যেতে হয়। আইনে উল্লেখিত সময় মানা না মানার প্রশ্ন ভাড়াটিয়া তোলার সুযোগ পায় না। ভাড়াটিয়া অনেক সময় বাধ্য হয়েই বাড়িওয়ালার বিরুদ্ধে প্রশ্ন উত্থাপন করেন না, পাছে ওই এলাকায় বাড়ি ভাড়া না পাওয়ার ভয়ে। দেখা যায়, কোনও কোনও বাড়িওয়ালা ২-১ দিনের নোটিশ দিয়ে বাড়ি ছাড়ার হুমকী দেয়। আইনের তোয়াক্কা না করে অহঙ্কারী ও দাম্ভিকতাপূর্ণ ওই সব বাড়িওয়ালাদের বিরুদ্ধে অসহায়, নিরুপায় ভাড়াটিয়ারা আইন আদালতের আশ্রয় খুব কমই নিয়ে থাকে।

বাড়ি ভাড়া আইন থাকা সত্ত্বেও ভাড়াটিয়াদের দুর্ভোগ একটুও কমেনি। বাড়িওয়ালারা স্থানীয় এবং অপেক্ষাকৃত ক্ষমতাশালী হওয়ায় ভাড়াটিয়াদের অধিকার ক্ষুন্ন হওয়ার সম্ভাবনা সর্বদাই বিদ্যমান থাকে। বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটিয়াদের বন্ধুসুলভ মনোভাব এবং পরস্পরের প্রতি শ্রদ্ধাবোধ উভয় পক্ষের মধ্যে শান্তিপূর্ণ সহাবস্থান নিশ্চিত করবে। বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন সম্পর্কে জনসচেতনতা বৃদ্ধি পেলে ভাড়াটিয়া তার ন্যায্য ও যৌক্তিক অধিকার আদায়ে সক্ষম হবে।