যারা অ্যাপার্টমেন্ট কিনছেন বা জমিতে বিনিয়োগ করছেন বা অন্য ব্যবসায়ে বিনিয়োগের কথা ভাবছেন, এ মুহূর্তে তাদের জন্য কিছু তথ্য তাদের সিদ্ধান্ত গ্রহণে অনেক ভূমিকা রাখতে পারে। এক নজর একটু দেখে নিতে পারি নিচের বিশ্লেষণগুলো। তথ্যগুলো বর্তমান অবস্থাটা তুলে ধরবে কিছুটা হলেও।

১. এই মুহূর্তে ২৪ হাজার রেডিমেইড ফ্ল্যাট আছে, যা বিক্রি হচ্ছে না। এবং হওয়ার সম্ভাবনা কম। এই অবিক্রিত ফ্লাটের সংখ্যা আগামী বছর ২৮ হাজার হতে পারে।

২. ২০২৫ সাল থেকে ঢাকার হাজার হাজার ফ্লাট খালি পড়ে থাকবে। ইংগিত কিন্তু এখনি আছে, যদি তা আমরা বুঝে থাকি।

৩. ফ্লাটের ক্রেতারা বেশির ভাগ শিক্ষিত, উচ্চশিক্ষিত (এবং বড় অংশটা দুর্নীতিবাজ) এবং তাদের সন্তান সংখ্যা ১ জন বা ২জন বা অনেকের নাই। প্রবাসীদের সন্তান সংখ্যাও এখন অনেক কম। এখন যারা ফ্লাটের মালিক তাদের সন্তানরা আর ফ্লাট কিনতে তেমন যাবেন না । কারণ উত্তরাধিকার সূত্রেই তারা পেয়ে যাবেন।

৪. এই সন্তানদের একটা বড় অংশ আবার বিদেশে চলে যাচ্ছে। বাবা মা মারা যাওয়ার পর এই ফ্লাটে থাকার লোক থাকবে না। বিক্রি করা ছাড়া গতি নেই। কিন্তু ক্রেতা পাওয়া যাবে কিনা সেটা চিন্তার বিষয়। এর প্রভাবটা এখনি একটু একটু পরছে এবং ২০২৫ এর মধ্যে তা পুরোপুরি প্রকটভাবে দৃশ্যমান হবে। (সাপ্লাই ১০০ হলে ডিমান্ড থাকবে ২০-২২!)

৫. নতুন ক্রেতা বলতে গেলে ক্রমশ শূন্যের দিকে যাচ্ছে এবং যাবে। উচ্চ শিক্ষিতদের একটা বড় অংশটা আবার পরিবারসহ দেশ ত্যাগ করছে। আমার অন্তত ৩০ জন সহকর্মী পরিবারসহ গত ৩ বছরে বিদেশে গেছেন এবং সব বিক্রি করেই গেছেন। এরকম সংখ্যাটা খুবই গুরুত্বপূর্ণ কারণ এদের বেশিরভাগেরই বিক্রিযোগ্য ফ্লাট আছে!

৬. ২০২৫ এর দিকে নতুর ফ্লাট বিক্রি শূন্যের কোঠায় যাবে এবং Re-sale বাড়বে বহুসংখ্যায়, তবে যারা বিক্রি করবেন, তাদের অনেক কম মূল্যেই তা বিক্রি করতে হবে।

৭. পদ্মা সেতু হয়ে যাওয়ার পরে আগামী ৩০ বছরে মুন্সীগঞ্জ এবং শরীয়তপুর হবে ‘নতুন ঢাকা’। সেখানে ৩০-৪০ লক্ষ লোকের আবাসন গড়ে উঠবে, বিমান বন্দর হবে এবং হংকং এর মতো পদ্মা নদির দুপারে এক দারুণ শহর গড়ে উঠবে। ঢাকার প্রভাব অনেক কমবে।

৮. পরের যে জেনারেশন আসতেছে তারা কখনোই ফ্লাট কিনে টাকা বিনিয়োগ করবে না, তারা ভাড়া থাকবে দরকার হলে কিন্তু বিনিয়োগ করবে অন্য ব্যবসায় কারণ অফুরাণ সম্ভাবনা এখন বাংলাদেশের সামনে।

৯. যার ঋণ করে ব্যাংকের আজীবন মুনাফাদাতা হয়েছেন তাদের হার্টের অসুখ আর অন্যান্য টেনশনজনিত অসুখে ব্যয় , ফ্লাটের চেয়ে অনেক বেশি।

আমি শুধু ইংগিত দিলাম। একটা জনকল্যাণমূলক রাষ্ট্রের দায়িত্ব হচ্ছে জনগণকে বর্তমান এবং ভবিষ্যতের তথ্য দেয়া। কিন্তু রাষ্ট্র যেহেতু এখন দুর্নীতিবাজদের লালন করে, মুনাফালোভি ব্যবসায়ীদের পক্ষেই তারা কাজ করে। কিন্তু সেই তথ্য আমরা পাচ্ছি না।

রিয়েল অ্যাস্টেট ব্যবসার মন্দা চলছে কিন্তু এর ভয়াবহ বিপর্যয় আমাদের জন্য অপেক্ষা করছে এবং সেটি হবেই। ব্যবসায়ীদের কাজ হবে অন্য কোথাও বিনিয়োগ করা। রিয়েল অ্যাস্টেট ব্যবসার জন্য ইউরোপ হবে আগামী ৫০ বছরে স্বর্গরাজ্য। তারা তা ভেবে দেখতে পারেন।

সরকারের উচিত জনগণকে সাবধান করা এবং অ্যাপার্টমেন্ট ব্যবসাকে ধীরে ধীরে সীমিত করে দেয়া।
যারা বিনিয়োগ হিসাবে ফ্লাটে বিনিয়োগ করছেন, তাদের অবস্থা শেয়ার বাজারের চেয়ে খারাপ হবে।

আমি একজন পুরপ্রকৌশলী এবং একই সাথে জনসংখ্যা বিজ্ঞানে ছোটোখাটো বিশেষজ্ঞ। জনসংখ্যা বিজ্ঞানে দেশের সেরা বিশেষজ্ঞ মানুষটির খুবই প্রিয় ছাত্র আমি! এটা খুব দুঃখজনক যে আমাদের শহরের যে পরিকল্পনা সেখানে পপুলেশন প্রজেকশন ঠিক গবেষণা না করে পুরনো তথ্য আন্তাজে বসিয়ে দেয়া হচ্ছে (অথচ নতুন কোঅ্যাফিসিয়েন্টগুলোর প্রভাব বিবেচনায় আসছে না) – এর পরিণতি ভয়াবহ হবে।
টাকা আপনার, সিদ্ধান্ত আপনার।
আমি শুধু নিশ্চিত বিপর্যয় সম্পর্কে একটু আগাম বার্তা বিনা পয়সায় দিয়ে রাখলাম।