ভূমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি:

রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের লক্ষ্যে জমি হস্তান্তরের আগে ভূমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে দ্বিপক্ষীয় চুক্তি (Joint Venture Agreement) সম্পাদন করতে হয়। চুক্তিতে কে কত অংশ পাবে তার বিস্তারিত উল্লেখ থাকতে হবে অর্থাৎ রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বাবদ ডেভেলপারের পাওয়া অংশ ও জমির মালিকের অংশের পরিমাণ উল্লেখ করতে হবে। এ ছাড়া ডেভেলপারের পাওয়া অংশ ক্রেতা বরাবর দলিল সম্পাদন ও হস্তান্তরের ক্ষমতা প্রদানের উদ্দেশ্যে ডেভেলপার বরাবর আমমোক্তারনামা দলিল সম্পাদনসহ নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে নির্মাণকাজ শুরু ও শেষ করার তারিখ উল্লেখ করতে হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১০ ধারা] নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ হস্তান্তর না করলে বা দখল বুঝিয়ে না দিলে ডেভেলপারের দুই বছরের কারাদণ্ড অথবা ২০ লাখ টাকার অর্থদণ্ড বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

আবার ভূমির মালিক যদি চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে ডেভেলপারের কাছে জমির দখল হস্তান্তর না করে বা ডেভেলপার বরাবর সম্পাদিত আমমোক্তারনামা কোনো নোটিশ ছাড়াই বাতিল করে তবে সেও দণ্ডিত হবে।

চুক্তির শর্ত অনুযায়ী প্রত্যেক ডেভেলপারকে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের পর কমপক্ষে এক বছর পর্যন্ত রক্ষণাবেক্ষণ করতে হবে এবং নির্মাণসংক্রান্ত ত্রুটির কারণে মেরামতের প্রয়োজন হলে দুই বছর পর্যন্ত ডেভেলপার নিজ খরচে তা মেরামত করবে। হস্তান্তরের আগে অবশ্যই সব ধরনের ইউটিলিটি সার্ভিস যেমন: পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস, অগ্নিনিরোধক-ব্যবস্থা ইত্যাদি নিশ্চিত করতে হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১১ ধারা]
অনেক ক্ষেত্রে দেখা যায় যে ডেভেলপার কর্তৃক গ্রাহককে নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে প্লট/ফ্ল্যাট হস্তান্তর করা হয় না এবং নয়-ছয় করে গ্রাহককে দিনের পর দিন হেনস্তা করা হয় । কিন্তু এক্ষেত্রে গ্রাহক “রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন-২০১০” এর ১৫ ধারা অনুযায়ী চাহিলে ব্যবস্থা গ্রহন করতে পারেন এবং রিহ্যাব ও দায়িত্বে থাকা কতৃপক্ষের নিকট লিখিত অভিযোগ দাখিল করতে পারেন । তবে গ্রাহককে কিস্তির টাকা পরিশোধের ব্যাপারেও সাবধান থাকতে হবে । কারণ গ্রাহকের ব্যর্থতার জন্য তাকেও “রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন-২০১০” এর ১৪ ধারার মুখোমুখি হওয়ার সম্ভাবনা থাকে ।

নিন্মে ধারা দুটি তুলে ধরা হল :

ক্রেতা কর্তৃক এককালীন মূল্য বা কিস্তি পরিশোধে ব্যর্থতা :
১৪। (১) ক্রেতা কতৃর্ক স্থিরীকৃত সময়ের মধ্যে রিয়েল এস্টেট এর এককালীন মূল্য বা কিস্তির মূল্য পরিশোধে ব্যর্থতার ফলাফল সম্পর্কে প্রসপেক্টাস বা বরাদ্দপত্রে বিশদ উল্লেখ থাকিতে হইবে।
(২) চুক্তিতে বা বরাদ্দপত্রে ভিন্নতর যাহা কিছুই থাকুক না কেন, কোন কারণে রিয়েল এস্টেট ক্রেতা এককালীন মূল্য বা কিস্তির অর্থ পরিশোধে ব্যর্থ হইলে ক্রেতাকে, রেজিস্টার্ড ডাকযোগে, অন্যূন ৬০(ষাট) দিনের পূর্ব নোটিশ প্রদান ব্যতীত তাহার রিয়েল এস্টেট এর বরাদ্দ বাতিল করা যাইবে না।
(৩) উপ-ধারা (২) এ বর্ণিত বরাদ্দ বাতিলের ক্ষেত্রে ক্রেতার জমাকৃত অর্থ বরাদ্দ বাতিল আদেশের পরবর্তী ৩ (তিন) মাসের মধ্যে প্রাপকের হিসাবে প্রদেয়(account payee)চেকের মাধ্যমে একত্রে ফেরত প্রদান করিতে হইবে।
(৪) উপ-ধারা (২) এ বর্ণিত বিধান অনুযায়ী কোন ক্রেতা বিলম্বে কিস্তির অর্থ পরিশোধ করিতে চাহিলে, দেয় কিস্তির উপর বিলম্বিত সময়ের জন্য কিস্তির অর্থের উপর ১০% হারে সুদ প্রদান সহকারে কিস্তি পরিশোধ করিতে পারিবে।
(৫) উপ-ধারা (৪) এ বর্ণিত বিধান অনুযায়ী ক্রেতা সর্বসাকুল্যে ৩ (তিন) বার কিস্তির অর্থ পরিশোধে বিলম্ব করিলে ডেভেলপার সংশ্লিষ্ট ক্রেতার বরাদ্দ বাতিল করিতে পারিবে।

ডেভেলপার কর্তৃক রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরে ব্যর্থতা :

১৫। (১) চুক্তি অনুযায়ী নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরে ব্যর্থ হইলে রিয়েল এস্টেট এর মূল্য বাবদ পরিশোধিত সমুদয় অর্থ চুক্তিতে নির্ধারিত পরিমাণ ক্ষতিপূরণসহ ৬ (ছয়) মাসের মধ্যে প্রাপকের হিসাবে প্রদেয়(account payee)চেকের মাধ্যমে ফেরৎ প্রদান করিবে : তবে শর্ত থাকে যে,
➡ক্রেতা ও ডেভেলপার যৌথ সম্মতিতে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের সময়সীমা সম্পূরক চুক্তির মাধ্যমে বর্ধিত করিলে উপ-ধারা(২) এর বিধান অনুযায়ী ক্রেতাকে ক্ষতিপূরণ প্রদান করিতে হইবে।
(২) উপ-ধারা (১) এ বর্ণিত ক্ষতিপূরণের পরিমাণ বা হার পক্ষগণের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তিপত্রে উল্লেখ না থাকিলে পরিশোধিত সমুদয় অর্থের উপর ১৫% হারে ক্ষতিপূরণ নির্ধারিত হইবে এবং ডেভেলপার অনধিক ৬ (ছয়) মাসের মধ্যে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) কিস্তিতে ক্ষতিপূরনের অর্থসহ সমুদয় অর্থ পরিশোধ করিবে।
(৩) উপ-ধারা (১) ও (২) এ বর্ণিত ক্ষতিপূরণের সময় গণনার ক্ষেত্রে সমুদয় অর্থ পরিশোধের তারিখ পর্যন্ত ক্ষতিপূরণ সময় গণনা করিতে হইবে।


অপরাধ, বিচার ও দন্ড:

কোন ব্যক্তি নিবন্ধন গ্রহণ না করে কোন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনা করলে তিনি অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০(দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ১৯ ধারা]

কোন ডেভেলপার যথাযথ কর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ ব্যতীত কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের্ কাজ শুরু করলে কিংবা অননুমোদিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিজ্ঞাপন প্রচার বা বিক্রয় করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবেন। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২০ ধারা]

রিয়েল এস্টেট এর সেবাসমূহ লংঘনের জন্য ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ডে, অনাদায়ে অনূর্ধ্ব ১ (এক) বৎসর বিনাশ্রম কারাদন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২১ ধারা]

পূর্ব নোটিশ ছাড়া কোন ডেভেলপার ক্রেতার রিয়েল এস্টেটের বরাদ্দ বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ১ (এক) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২২ ধারা ]

বিধান লংঘন করিয়া কোন ডেভেলপার রিয়েল এস্টেট বন্ধক রাখলে ১ (এক) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ৫ (পাঁচ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড বা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৩ ধারা]

কোন ডেভেলপার চুক্তিতে প্রতিশ্রুত রিয়েল এস্টেট ক্রেতার নিকট বিক্রয় না করে, ক্রেতার অজ্ঞাতে, অবৈধভাবে লাভবান হবার উদ্দেশ্যে, অন্যত্র বিক্রয় করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৪ ধারা]

কোন ডেভেলপার ক্রেতার সহিত সম্পাদিত চুক্তির অধীন প্রতিশ্রুত নির্মাণ উপকরণের পরিবর্তে, অবৈধভাবে লাভবান হবার উদ্দেশ্যে, নিম্নমানের উপকরণ ব্যবহার করলে বা যথাযথ পরিমাণ নির্মাণ সামগ্রী ব্যবহার না করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৫ ধারা]

কোন ডেভেলপার অনুমোদিত নকশা বহির্ভূতভাবে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করলে অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থ দন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৬ ধারা]

যদি কোন ডেভেলপার কোন ভূমির মালিকের সাথে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বিষয়ে চুক্তি সম্পাদন করে বা ক্রেতা বরাবর রিয়েল এস্টেটের বরাদ্দপত্র সম্পাদন করে সে অনুযায়ী কোন কার্যক্রম গ্রহণ না করে বা আংশিক কার্যক্রম গ্রহণ করে বিনা কারণে অবশিষ্ট কাজ অসম্পাদিত অবস্থায় ফেলে রাখে এবং তার জন্য ভূমির মালিককে বা ক্ষেত্রমত ক্রেতাকে কোনরূপ আর্থিক সুবিধা প্রদান না করে তাহলে তা এই আইনের অধীন একটি প্রতারণামূলক অপরাধ বলে গণ্য হবে এবং ঐ অপরাধের জন্য ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৭ ধারা]

কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তিতে উল্লিখিত সময়ের মধ্যে সংশ্লিষ্ট ভূমির দখল ডেভেলপারের অনুকূলে হস্তান্তর না করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৮ ধারা]

কোন ডেভেলপারের সাথে কোন ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক ডেভেলপারের অনুকূলে সম্পাদিত রেজিষ্ট্রার্ড আম-মোক্তারনামা অন্যূন ৩০ (ত্রিশ) দিন পূর্বে নোটিশ না দিয়ে বাতিল করলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা অনূর্ধ্ব ১০ (দশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে।
[২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ২৯ ধারা]

কোন ভুমির মালিকের সাথে কোন ডেভেলপার কোন রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার জন্য চুক্তিবদ্ধ হবার পর চুক্তির শর্ত মোতাবেক রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন যথাযথভাবে সম্পন্ন করে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিকের অংশ ভূমির মালিকের অনুকূলে হস্তান্তর না করিলে কিংবা ক্ষেত্রমত, দখল বুঝিয়ে না দিলে অনূর্ধ্ব ২ (দুই) বৎসর কারাদন্ড অথবা ২০ (বিশ) লক্ষ টাকা অর্থদন্ড অথবা উভয় দন্ডে দন্ডিত হবে। [২০১০ সনের রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন এর ৩০ ধারা]
ফ্ল্যাট ক্রয়ের পূর্বে জেনে নিন

ফ্ল্যাট ক্রয়ের পূর্বে যে সব বিষয়ে ক্রেতার সচেতন থাকা উচিত নিন্মে তা তুলে ধরা হল :

ক) বুকিং কিংবা প্রথম ডাউন পেমেন্ট দেওয়ার পূর্বে ভবন নির্মানাধীন জমির দলিল দেখে নিতে হবে,

খ) ডেভেলোপার কোম্পানীর অনুমোদনের সকল কাগজ পএ যাচাই করে নিতে হবে,

গ) আর্কিটেকচারাল, স্টাকচারাল, ইলেকট্রিক্যাল ও স্যানিটারী ডিজাইন সম্পর্কে ধারনা নিন,

ঘ) রাজউক কর্তৃক অনুমোদিত DIT প্ল্যানের কপি দেখে নিন, প্রয়োজনে রাজউক থেকে তথ্য নিতে পারেন,

ঙ) কোম্পানীটি রিহ্যাবের সদস্য কিনা তা জেনে নিন, প্রয়োজনে রিহ্যাবের তথ্য কেন্দ্রে যোগাযোগ করে কোম্পানীটির সেবা সম্পর্কে জেনে নিন,

চ) ফ্ল্যাটের মূল আয়তন ও অতিরিক্ত কমিউনিটি (সিঁড়ি, ছাদ, ভয়েড, লিফট, বেসমেন্ট, সিকিউরিটি ও জেনারেটর রুম) আয়তন এবং ইউটিলিটি ও পার্কিং সুবিধা সম্পর্কে জেনে নিন,

ছ) ফ্ল্যাট বরাদ্দের সময় সীমা, করণীয় ও ফ্ল্যাটের দলিল বুঝে পাওয়া এবং ফ্ল্যাটে উঠা পর্যন্ত কোম্পানীর সকল নিয়ম ও শর্ত জেনে নিতে হবে,

জ) সকল কিস্তির টাকা পরিশোধের পূর্বে ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন দলিল ও এর খরচ সম্পর্কে জেনে নিন, প্রয়োজনে শেষ কিস্তির টাকা পরিশোধের পূর্বে ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের দলিল চেয়ে নিতে হবে,

ঝ) কিস্তির টাকা পরিশোধে ব্যর্থ হলে কোম্পানীর নির্দেশনা কি তা জেনে নিন, পরবর্তীতে কোনো প্রকার ঝামেলা হলে রিহ্যাবে অভিযোগ পএ জমা দেওয়া যায় এবং রিহ্যাব তা মীমাংসা করে দেয়,

ঞ) সকল ক্রেতাকে ফ্ল্যাট হস্তান্তরের পর ভবনের পরিচালনার দায়িত্ব কে (কোম্পানী বা ভবনের ফ্ল্যাট মালিক সমিতি) গ্রহন করবে প্রয়োজনে সে সম্পর্কে পূর্বেই জেনে নিতে পারেন,

ট) প্রয়োজনে কোম্পানীটির সর্বশেষ হস্তান্তর করা কোন ভবনের ফ্ল্যাটের মালিকের থেকে কোম্পানীটির সম্পর্কে জেনে নিতে পারেন,

ঠ) ফ্ল্যাটে উঠার পূর্বে ফ্ল্যাটের ডিজাইন নিজের মত করে পরিবর্তন করা, কিংবা বাইরের লোক দিয়ে ইন্টেরিয়র কাজ করা অথবা বিভীন্ন ইলেকট্রিক্যাল, স্যানিটারী বা টাইলস/মার্বেলের ফিটিংস ও ফিক্সার পরিবর্তন করার কোম্পানীর নিয়ম সম্পর্কে জেনে নিতে হবে।

-এম টি উল্যাহ
০১৭৩৩ ৫৯৪ ২৭০